多楼盘刚交付就破发，已经交房了,开发商破产有影响吗

媒体称碧桂园暂缓三四五线城市投资，这是为何

碧桂园暂缓三四五线城市项目投资表明，中小城市房价即将出现拐点。碧桂园作为房地产明星企业，基于各方面因素的考虑，未雨绸缪乃明智之举，属于应对国际贸易纠纷的提前反应。

原先三四五线楼市，一直不被看好。然而，由于此类城市棚改政策的落实，2017年至今，中小城市房价补涨幅度较大。就目前而言，中小城市房地产去库存任务已经基本完成。国内城市化进展已经过了大半，未来不太可能大幅度增长。

所以，三四五线城市的房地产前景并不是特别乐观。我国人口已经过了高峰时段，由于计划生育的长期实行，未来人口总数下降是必然趋势。二胎政策没有产生预想的效果，城市人口老龄化加速，住房需求减弱。

三四五线城市人口流入有限，如果此时继续大规模开发，那么必然面临极大的风险。所以碧桂园暂缓投资也是属于正常操作，无需过度解读。另外房地产企业的资金向来是比较紧张的，暂缓投资可以有效缓解资金压力，为公司转型做准备。因为房地产行业也有衰退期，并不是一个永久性旱涝保收的行业。

碧桂园总部位于广东佛山顺德，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。集团公司业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。在我国房地产行业具有很大的影响力。

从下发通知的时间很容易知道，碧桂园此次的投资转向与货币化棚改的收紧息息相关。

早在6月25号时，易居研究院副院长杨红旭就爆料，货币化棚改全国叫停，国开行已经不再下放棚改项目贷款。

碧桂园作为三四五线房地产开发的深耕者，早几天获得消息也在情理之中。

我们再看看碧桂园股票下跌的时间，也与棚改事件非常吻合；

对于有些三四五线的房产来说，货币化的棚改几乎是房价上涨的唯一支撑。

我们先来看看此轮棚改的运行机制，棚改一般有两种方式，一种是实物安置（直接给房），一种是货币安置（直接给钱）。

实物安置是很难推动当地房价上涨的，但货币安置却恰恰相反，央行将一笔资金贷给国开，农行等政策性银行（数据显示，2014年到2017年单这两家便获得棚改专项贷款3.67万亿），这些银行再借给各个省份的地方政府，再由地方政府赔给拆迁户。

数据显示，货币化棚改占总棚改的比重从2014年的10%已经上升到2017年的50%。

（数据来源于方正证券）

三四五线房产之前库存难消主要就出在需求不足的问题上，货币化棚改就是拆掉旧房子，人为的创造需求。

当一个城市大批量的棚改同时启动时(比如海口，三年的棚改计划已经涵盖了全市25%的人口），整个市场的供需是非常好控制的。加上大家手上新增了一笔不菲的资金，外加银行可以再借出一笔贷款，以前的房子是全款，如今的房子是首付，房价自然水涨船高。

货币化棚改的收紧，一方面已经代表了政府对三四五线房价态度的转向，另一方面，也从实际层面上切断了房价继续上涨的源头，作为吃政策饭的碧桂园，此时作出变动非常合理。

碧桂园暂缓三四五线城市投资原因主要是以下几个方面的：

一是资金链的压力，2018年中央的严监管和去杠杆导致房地产公司融资难。房地产公司现在面临的最大问题是融资难，在中央对房地产调控的背景下，房地产公司的融资渠道越来越少。房地产公司能用的海外融资渠道也都用上了。

二是负债压力，这几年房地产公司的快速扩张带来的是高负债，大部分房地产公司的负债率90%左右，有的房地产公司负债率超过100%还在拼命融资，有些房地产公司不管利率多少，只要能借到钱全部都要借，高负债下狂奔的房地产公司面临的问题是，只要房价不涨，房地产公司就会破产。几年前破产的上万家中小房地产公司都是这么破产的，大量的中小房地产公司的融资成本高达30%左右，融资100亿，付三年的利息，如果房价不涨，或者从拿地到盖房子卖房子，三年内不能完成，100亿的本金付利息就付完了，所以，房地产公司一定会想办法炒房。

三是房地产的过剩，在中国的三四五线城市到处都是盖的房子，每个城市除了房子还是房子，城乡之间盖满了房子，再盖下去城市的房子比人还多，而这些三四五线城市的人口是在减少而不是增加的，这就是2018年中国出现的抢人大战的根本原因。

四是房价拐点真正出现，世界上没有不破的经济泡沫，房地产泡沫破灭的真正时间拐点在2018年底左右。

五是房地产行业旧的商业模式结束了，大的地产商或者明智的地产商已经开始转型升级。这些因素才是碧桂园暂缓三四五线城市投资的原因。

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原因很简单，碧桂园利用品牌实力，每到一个小县城，一期都卖的很好，但 到第二期的时候就熄火了，一个楼盘开盘都成交不到20套，开盘都卖不掉，以后日子更难过！盲目扩张，最终负债累累，碧桂园 会转型成物业公司！

中国房企500强排名前三位分别是：恒大、碧桂园、万科。另有评价说，碧桂园是全球最大住宅房企。碧桂园近期新闻最多，是看房价走向的极好风向标。

7月13日消息，碧桂园全面放缓进一步得到确认。在暂缓“全覆盖“战略同时，公司内部小范围内通知：自6月11日起，暂缓投资拿地、工程款进度支付至第四季度。有碧桂园内部人士透露，碧桂园一切围绕现金流转，合作项目中，不能“操盘”的项目不粘不染。

棚改信贷收紧，实体经济融资难，连小米上市估值都一再下调，七成香港新上市公司破发。

土地政策，信贷监管等收紧的大环境下，资金流成为房企命根子。

碧桂园是老大，是龙头，自然更有知觉，更会用霹雳手段。

一来赶紧收回现金，二者切断支出，收紧新项目，都为了降低杠杆。

要我看，这是银根收紧的最直接体现，银根一放开，房地产就开始活跃，大量资本从银行流向房地产。

二者，房地产的调控是长期的，是大方向的转变，未来只能看到中小房企不断被整合，大型房企并购。

三四五线城市再炒作空间被堵死，一线城市只能通过精细服务，土地几无空间。从中国平安大举收购房企股票看，企业之间的内部整合、并购及从内部管理中要业绩，要利润，是大势所趋。

简单说，也就是缩减和裁员了。

碧桂园暂缓三四线城市，我们感受到了阵阵凉意，这个夏天很热，房地产的温度却比较冷。大胆冒进的房企，到了要预防跌跟斗的危机时刻了。

18年末房价会跌吗

这个问题太笼统。首先，现在已经是年末了，由于地区差别不一，总体来说，有点小回落。为什么说是回落而不是说下跌呢？因为从趋势看，房价还会继续上扬的，只不过地区不同涨幅也不一样。其次，我们要清楚，买房者基本上只有两种人，一是刚需者，二是投资客。现在，实体经济不景气，可以说百业萧条，钱存在银行还不够通货膨胀的，股市吧更是一个大坑，投资房产，——从2008年以来，虽然过程也经历了风风雨雨，但事实证明，风雨过后是彩虹，这不，大多数投资者都是赚了个盆满钵满。目前，就我们芜湖市来看，有两个现象值得关注：一是二手房挂牌量激增，但在整体成交萎缩的情况下，为什么价格没有下跌呢？主要是投资客还在对国家房地产政策心存幻想，究竟要不要割肉抛售，这个要等明年看国家政策走向才做最后决断。二是一手新房，过去，稍微好点的地段，大家是牌号抢购，现在，开发商虽然没有明显降价，但各种广告宣传和活动促销还是销售乏力，一二手房交易具体情况，通过市房屋交易中心备案数据就一目了然了，现状堪忧呀！总的来说，18年年尾，全国各地虽然千差万别，但总体不会跌的。明年，特别是过年后，一般是房地产销售淡季，同时也是房地产走向的拐点，如果，国家继续进行干预打压的话，房价会有一波行情的回落。我的见解是，只是一个时间段的回落，不影响房价长远上扬的趋势，因为，这涉及到方方面面的利益，在此就不一一作细致的分析了！

看城市和地方，二三线城市房价没有竞争力和上涨空间，泡沫很大比较虚，有竞争力的城市不可能降，也许会稍有回落，不过就像油价一样，小幅回落也是为了后面的涨价，总体来说，不管国家怎么调控，跌是不可能的，因为这这不光只牵扯到房地产，会牵扯很多行业的生计问题，所以与其在这里观望考虑会不会降价，不如考虑怎么赶紧买人生的第一套房比较实际！