100万房贷少2.1万，房贷100w

房贷基准降了，为什么我的房贷还是一分没少

房贷基准下降了，新购房的房贷利率肯定下降了，而正在还房贷的利息就不一定会下降，起码短期内不会。

2月20号早间，中国央行公布新一轮LPR(贷款市场报价利率)报价，利率一如市场预期般下调。

一年期LPR利率下调10个基点，报4.05%，上次为4.15%。五年期LPR利率下调5个基点，报4.75%，上次为4.80%。

LPR的下调意味着房贷的基准利率也将下调，特别是五年期的LPR利率从4.8%下调到了4.75%。但是对新购房者以及正在还贷的购房者来说影响却不一样。

对已经购房正在还贷的人来说，虽然5年LRP下调，但是房贷利率更改周期为一年，因此对部分人来说有可能一年后才更改房贷利率。大部分购房合同的房贷更换周期都是每年的一月份。

而对于尚未购房准备购房者来说，应该可以马上体验房贷利息下降的福利。不过实际房贷利率还是以银行为准，部分城市的主流银行并不会下调利率。

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你的贷款利率并不会马上做出改变。

今天LPR利率才刚刚下降，并不是说你下个月的贷款就可以少还了。 但是可以告诉你的好消息是，2021年开始，你的存量房贷大概率也可以少还一些了。因为2021年的房贷利率是由2020年12月份所公布的五年期LPR确定的。 那个时候估计LPR也不会涨，甚至还有可能会再下降一些。

假设到今年年底一直不变，那么贷款100万按30年算，月供将减少30元左右。 所以，你的贷款还款大概是2021年可以下降，但是今年是不会动的。

另外，如果你的贷款是2019年10月8日以前办理的。今年三月到八月期间，你办理贷款的银行可能会给你打电话。问你选择固定利率还是浮动利率？

固定利率就是今年年底利率是多少？以后就一直是多少了。不管五年期LPR利率怎么调整，你每个月的还款额度是不变的。 浮动利率的意思就是未来你的存量房贷利率是跟随lPR变动的。如果五年期LPR利率降低，你就可以少还些利息。如果五年期 LPR利率提高，那你就要多还一些利息。

我推荐大家选择浮动利率，因为从长远来看，降息是一个大趋势。至少五年内如此。 如果选择了浮动利率，不用着急，明年你的贷款利率大概率就下降了。

2020年2月20号，5年期的LPR利率下调5个基点，前值为4.8%，现值为4.75%，商业房贷利率参考的是5年期的LPR，存量的房贷调整没有那么快，先要理解我们放贷利率变化的历史。

10月8号签署的房贷合同是固定利率或者是基准利率上浮模式，10月8号签署的是基于LPR利率。

2019年12月28日，央行发布利率房贷利率新政，之前按照基准利率上浮的房贷利率需要转换为固定利率或者LPR利率，LPR利率一年调整一次，固定利率合同期限内利率固定。本次调整开始时间从2020年3月1日开始，2020年8月31日结束，所以现在利率合同调整还没有开始，我们分种情况看。

10月8号之前签署的房贷合同

10月8号签署的房贷合同是固定利率或者是基准利率上浮模式，固定利率的月供肯定没有改变，本次改变的LPR利率，老的基准利率没有改变，因此10月8号之前签署的房贷合同，月供不发生改变。

10月8号之后签署的房贷合同

按照房贷利率新增，10月8号之后签署的房贷合同，商业房贷利率是和LPR利率挂钩。

首套房利率不低于当月的LPR利率+当地加点下限

二套房利率不低于当月的LPR利率+60+当地加点下限

合同参考的是当月的LPR利率，比如10月签署是参考10月份的LPR利率，而且合同约定的利率一般一年调整一次，不会一个月调整一次，因此2月份LPR利率下降了，合同基本不会立刻生效，取决于你和银行合同里面确定什么时间调整利率，如果是2月份调整利率，恭喜你，你本月月供变少了。

虽然本次LPR利率下降，大部分人的月供不会改变，但是如果这个月买房，肯定能享受到最新的利率。

买过房的存量房贷者别兴奋！20日央行调整房贷利率，5年期LPR整体下跌5个基点，这与存量房贷用户暂无关系，只是在2月20号之后，新购房用户才能享受到新的优惠利率。

这个政策是为经济大局服务的，为刺激经济发展服务的，可不是去解困的。但是无论怎么说，对老百姓也是有好有坏，未来存款利率也要逐步下调了。

1.这就是国家保稳定保楼市的一项措施。老客户都已经购入房了，房贷利率降低与否与楼市是否稳定没有任何关系。如果老客户都因此而少付房贷的利息，那炒房客不就蜂拥而起了。国家的目的就是不让炒房客有任何机会，自然老客户也占不到任何便宜了。

另外此次降息，是直接刺激消费者需求，同时解困房地产企业，增加社会消费资金，化解库存房压力，从而稳定楼市，保住2020年GDP目标。

2.新买房者可以享受此利率，这样可以鼓励刚需买房人入楼市买房，从而房地产企业可以顺利回笼资金，降低负债压力。不至于出现房产企业在这1个月过程中受损过重，最后崩盘的结果。只有新购房者对于房地产企业才是解套人，才是能交上来真金白银的。同样对于政府来说，只有新购房人才是真真正正的促消费者，才是GDP的贡献者。

3.从去年十月一日，购房的房贷利率就以LPR来定价了。到目前正式运行不满4个月，5年期的lpr已经降了两次了，每次都是5个基点，从当时的4.85%到现在的4.75%。此次降了5个基点，如果是100万房贷，30年还款期，那么每个月可以少还31元，整体30年可以少还1万余元。虽然降幅有点少，但是未来很大概率还会继续降。

4.那存量购房人是没有机会了？2020年是享受不到LPR下降的优惠的，但只要lpr不上行，2021年是可以享受到的。存量购房人在今年的3月到8月间，要进行存量房贷的利率转换。由过去的“基准利率加上浮百分比”模式转化为“LPR+基点”模式。

在6个月间可以选择任何时点转化为lpr定价，但定价基准是按照2019年12月公布的lpr以及原执行的利率水平，进行查查确定LPR加基点数值。所以此次调整同存量房贷客户无关。但是到了2021年，房贷利率是一年一调的，届时也同样可以同今年购房新用户一样，显示到优惠LPR。

就是再给大家讲讲存量房贷的利率转化方法。

1. 若某笔个人住房贷款原合同期限为30年，剩余期限为10年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。
   
2. 2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方宣布在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点数值应为59个基点（0.59%=5.39%-4.8%）。
   
3. 2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%。
   
4. 如果此时LPR为4.75%，那之后的当年利率就变为5.34%。
   

5.未来房贷利率还有继续下降的空间。在2月17日央行是下调了10个基点的利率，但此次针对房贷只下降了5个基点。同时在前两个月用了降准，此次用了降息，目前整体市场利率处于下行通道上，所以大的降息可能还会有。结合这两个因素，未来房贷利率可能会进一步下行。

总结一下:此次LPR率下调，主要是刺激刚需购房人入市购房。从而刺激经济恢复向上的运行态势，化解此事的负面影响。但绝不是为楼市的新一轮涨价提供工具的，这一点央行负责人在发布会上反复提及，反复澄清。“房住不炒”仍然是目前的主基调。

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