多地老破小成交火爆，老破小涨幅

最近40天，沈阳某中介二手房挂网增加一万三千多套说明了什么

明显是风向变了，手里房子多的人终于下定决心了，不在等着房价升高，其实这一两年他们也清楚了房价的走势，中介公司手里的房子，炒房客手里的房子和部分银行手里的房子也留不住了，现金为王走为上策。

[抠鼻]说白了，炒房的发现这地方涨不上去了，套现跑路了，房子留手里就算炒到一个亿，那也是卖出去才行，有价无市有何用，跟当初鲁园炒文玩的似的，核桃，手串炒到上万，到最后还在涨就是没人买，现在几十满地扔。

中央再提老旧小区改造，什么是老破小，老破小的房子值得买吗

30至40年的预制板楼，旧改没有意义。

旧改老楼外墙刷漆，贴保温层，刷楼道，安装电子单元门。顶楼平顶变尖顶。

无物业小区会进驻物业，收物业费停车费。

老楼内部管道无法更换，预制板老化无法解决。

30年左右老楼内部格局极差。厨房靠近卧室，发生燃气管道爆炸，危害极大。

北京同一个小区:
左边为未改造，右边为老旧改新楼
刷墙面，贴保温层，顶层平顶改尖顶。

旧改更换老楼，铸铁下水管。
刷完外墙，换窗户。换完电表，水表，换下水管。
要在铸铁下水管位置接一截PVC管 。如果铸铁管上面的承插口（铸铁管的大头口子）还在，直接把与铸铁管，管径相同的PVC管插入；用油麻丝在PVC管的外境绕一圈捣入缝内，再用少量的水泥嵌入缝内捣结实。最后用水泥把口子光一下就完工。

老旧小区改造后续:之前一些问题在这里解答。
老旧小区楼龄20年起步。年久失修，顶层平顶普遍存在🌧️漏，侧面墙🌧️渗水。
改造会把平顶改为尖顶:防雨，隔热。
楼外墙贴保温层，楼内重新粉刷。
换窗户自愿原则（600元左右，包括门厅和阳台）
小区路灯换成太阳能灯，内部道路重铺。
单元门换装电子门禁。
无物业小区，改造完毕，会有物业进驻。

从长远看：旧改老楼不能解决根本问题（内部管道老化，预制板渗水，不隔音，不防震，小区停车位紧张），只能旧貌换新颜。

相较于“棚改”，“旧改”的“威力”究竟有多大？在旧改范围内的那些“老破小”，值得购买吗？

什么是“老破小”？概括起来就是“四老一差”，即“街老、院老、房老、设施老”、“生活环境差”。

对于这类房子，为了适应经济发展的要求和城市建设步伐，之前的策略是“棚改”，即推倒重建，以此提升城市面貌，同时改善居住环境。

纵观2016年-2020年，全国棚改的数量分别是606万套、609万套、626万套、316万套、209万套，结合这一数据，能明显的看出，棚改的数量在下降，尤其是2019年可以算作是一个拐点，棚改数量从2018年的600多万套，以下折腰降到300多万套，降幅50%。

棚改的数量为什么会大幅度的减少？其中一个重要原因是棚改是“大拆大建”，而房子在居住属性的同时又被赋予了金融属性，炒房客把房子当做赚钱的工具，而棚改又能大幅度的推高房价，这不符合“房住不炒”的基本政策，让不少刚需“望楼兴叹”。

但是“老破小”在绿化、卫生、安保、消防、车位、户型设计等方面都已经无法与新建小区相比拟，不仅居住体验不佳，对城市形象也是一种影响，完全不改造也是不可能的，在“棚改”被限制或叫停之后，“旧改”取代了“棚改”的位置和作用：

一，旧改

“旧改”已经不是一个新鲜词汇了，早在2020年7月，一份《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》就曾下发，“意见”指出，在未来5年，要推进城市更新和开发建设方式的转型，这里所提到的“建设方式转型”，就是旧改代替棚改。

相较于“棚改”，“旧改”针对的是哪些房子？带来的作用又是什么呢？

首先，“旧改”不是“大拆大建”：

棚改是“推倒重建”，旧房从里到外焕然一新，周边的养老、托幼、医疗等公共服务设施也会得到相应的完善；但是“旧改”则完全不同，不会涉及拆迁改造，只对水电气、外立面、电梯等进行改造、刷新或加装，说白了，房龄还是那个房龄。

再者，有没有“货币补贴”上的区别：

棚改的背后有货币补贴上的直接刺激，在很大程度上会刺激房价的上涨；但旧改的资金由财政、居民、社会资本共同承担，再加上房龄不会发生变化、户型不会发生变化，对房价的提升作用非常有限，所以社会资本参与的积极性并不大。

综上来说，基于是否存在“大拆大建”上的区别、基于背后是否有社会资本的积极参与，棚改与旧改最本质的体现是对房价的影响，相较于“棚改”，“旧改”对房价的促进作用几乎可以忽略不计。

也就是说，如果购房者冲着某小区将要旧改而选择入手某“老破小”，目标是旧改之后能升值，那么这种想法几乎是要破灭的。当然，也不排除有旧改带来升值的案例，但升值幅度是很小的，远不及棚改。

说了这么多，只为了阐述一个观点：旧改对房子的升值促进非常有限，多数情况下是不值得入手的，作为改善性住房更是无从谈起。

但是话又不能说得那么绝对，所有的“老破小”都不值得购买吗？其实并不是，关键是看你的需求是什么：

二，老破小的房子值不值得购买？

旧改以2000年底建成的老旧住宅区为主，根据2019年的数据，全国这类小区有16万个，建筑总面积是40亿平方米，涉及居民4200万户，按照户均3人来计算，这类老旧小区的人口有1.2亿人之多。

“老破小”并非没有价值，从房龄来看，基本超过20年，那个时候正是城镇化推进的年代，这类小区多居于老城区甚至是城市核心地段，不少房子有学位上的优势，这就是为什么屡屡看到老破小能卖出“天价”的原因，说白了，购房者看重的是“学位”这一附属价值，而非居住属性。

那么“老破小”值不值得买呢？

我个人的观点很明确，倘若老破小有学位这一附属价值，而这又恰好是你需要的，购买老破小无可厚非。

但是房子终归在居住属性上的体现更大一些，不少城市近两年也在弱化房子的学位价值，因此对于不同城市、不同入学政策下的“老破小”来说，是否值得购买的答案是不一致的：

“老破小”是否值得购买，关键看四个方面：

首先，保值效果：老破小有地段和学位上的优势，保值一般没问题，但增值也会受到限制，因为购买人群就那么多，再加上银行对于二手房的房贷有一定的限制，有些要求房龄不能超过25年、20年甚至15年，这就使得购买者的范围进一步缩小，流动性上受到很大限制，除非是遇到能一把付的“接盘者”，否则在急用钱的时候很容易出现被“套牢”的情况；

第二，小区环境：上文已经说了，“旧改”几乎很难完全改善小区环境，所以居住体验上会差一些，单纯的“外观改造”对居住体验上的提升作用是非常有限的；

第三，装修成本：旧改，改的是“外观”，购买后，为了有居住环境上的更佳体验，还需要购房者付出一定的装修成本，相较于“新房”来说，额外的购房成本并不低。

综上，“老破小”是否值得购买，关键看有没有你所需要的附加价值，倘若你想着老破小能在旧改后，价值“一飞冲天”，这种不切实际的想法基本会落空；倘若你想通过购买老破小来改善居住环境，作为改善性住房，这种想法基本也会落空。

当然，对于老城区位置的“老破小”来说，它们通常没有学位上的附加价值，价格上会便宜很多，这特别适合刚进城的农民朋友、刚毕业的学生、手头不宽裕的人落户，可以作为一个过渡，也不失一个较好的选择。

写在最后：

相较于前几年风风火火的“棚改”，“旧改”更贴近于“民生工程”，是居住环境上的提升，也是城市形象上的提升，短期内有利于老破小的流动性、易手率，但长远来看，对房价的大幅刺激作用是非常有限的，其根本是“民生保障”，而非刺激房价。

从以上“旧改”的本质也就能得出老破小是否值得购买的答案了：倘若是为了升值，这样的想法基本会落空的，这不同于棚改；倘若看中的是老破小在学位等方面的附加价值，那么选择购买也不失为一种选择，但后期还要考虑保值、易手率、居住体验等方面的劣势。

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