楼市进入降成本阶段，楼市进入降成本阶段的原因

房子的建筑成本占成交额的3%到15%，理想的房价该是多少

我是几十岁的农民工，专业做大小房子三十多年了，商品房的造价，包工包料，1500一2000元！其它买地皮，什么税费多少，农民是很难理解的，现在的房子一平方米卖几万块，也不知道是不是我国的人民很有钱了，还是我国所谓的那些高高在上的专家门把房子当黄金来计算了！！！

价格由供需决定而非成本决定，所以市场价格就是合理价格。建筑成本只是其中很小一部分，土地税费成本才是大头，还有营销成本，公建成本等等。集资有门槛，要成立房开公司。

1.房地产当然不是垄断，中国有数万家房地产公司。只要你有资金，你就可以租赁或购买土地使用权进行地产开发。集资只是你的资金筹集渠道而已，过去很多家属院单位集资用房的，只要是合法的有协议有监督的都可以的。任何人都可以注册开发公司按政府规定开发地产？

2.房地产的建造成本与建筑的建造标准有关，比如外墙用涂料和石材价格差很多，比如门窗不同档次差别很大，再比如装修单价几百到几千都有可能。商品房的标准和农民自建房有很大的差别，商业体酒店和住宅的标准也有很大的差别。不能一概而论。

3.以你说的房价八万为例，比较类似于深圳，这两年深圳土地出让极少，地价已经拍到楼面价6万，也就是售价的75%是地价，给政府的。再来看开发成本，商品房常见的土建安装成本4000-5000，装修成本1500-3000，税金管理费营销费融资利息（常规8-18个点的都有）等其他加进去，开发商每平方8万售价实际净利润约8000左右。现在房地产已是夕阳产业，净利润3-10个点是常态，大房企靠规模维持利润。小房企没有融资优势，亏钱的很多，每年倒闭的小房企三五百家至少，大型房企无法经营被收购的也每年都有案例。

房地产开发商在我们传统的观念中显示是非常暴利的一个行业，房子的建筑成本就那么两三千块钱一平米，却卖出的房价达到两三万每平米。

一：开发商房子的成本。

土地：近些年来我们经常可以看到，地面价比楼面价价格还要高，随着近些年来的房价暴涨，我国的开发商在拿地这方面就大大的超出了溢价范围。拿地价格比楼面价还贵，仅在土地的成本上就占据了房子总销售额的40%。

建筑：这一房子建筑包括了人工成本和材料成本所在，人工成本随着近些年来通货膨胀的趋势，人工越来越贵，材料在2019年的时候基本上已经翻了一倍有余，建筑成本占据了房子销售总价的25%。

税费：房子的财政收入对当地政府是有很大的支持性的，房子从拿土地到房子建成，需要缴纳的税费，占据房子的总销售额10%以上。其中增值税是占据了最大的一部分的。

融资：房地产开发商都是一个高负债率的行业，开发商手上的资金是不多的，大部分资金都是由外面借款回来，把房子建成后出售，再把资金交还，并支付利息。融资成本约占到房子的销售总价10%

还有销售成本，市政工程等一些需要资金开销的的地方我就不一一介绍了，房地产的开发商利润约在12%左右。

二：房价在什么价位为合理状态

房子的价格是否合理我们要根据国际标准房价比来进行对比。国际的房价比为4~6倍为最合理状态，但在发展中国家这个标准是不合适的，发展中国家的标准为6~9倍是最合适不过。

在我国前100名房价比的数据中显示超过9倍的城市有76%，在整体情况来看看，我国的房价是属于虚高状态的。

三：房地产市场是属于垄断性行业？

房地产市场是不属于垄断性行业，很多公司原本在做着其他的业务，但看到房地产市场发展迅速良好的情况下，也直接转型做房地产这一块，让自己的公司资金来得更快。

垄断性的行业目前在国内基本上在民营企业当中是难以实现的，国内不单只拥有全世界人口最多的国家，而且资金成本也是最雄厚的国家之一。

四：老百姓集资建房。

直至集资，如果是正规的手续通过至今此起由当地政府批许的情况下建起来的房子是可以正常的使用的。如果由个人发起的资金直接来建起的房子，手续上已经出现了问题。我们经常听到非法集资很多，就是说到这种情况容易被出现被骗。

五：总结

房地产的开发没有，我们看到了这么大的利润所在。在目前国内房价虚高的情况下，房价应该降价40%以上才符合发展中国家的房价比。

在我国的未来发展中，房地产依旧还是中国的主导地位。国家现在逐渐地把房地产占比率逐步的在减少。

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房地产开发企业支付的“挡光费”如何处理

其实因采光问题引起纠纷的案件已经有多起。一座建筑物建成之后是否影响周围建筑物的采光，是一个专业性很强的问题。

影响采光与否不是由某个人说了算，而是要由专业部门进行科学测算，以确定建筑物是否影响采光，根据《住宅设计规范GB50096-1999》及2002年的修订标准中规定‘旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。

据了解，法院对住户家的日照情况进行了测算。测算报告显示，房屋客厅的冬至日日照时间在住宅工程建成后不足1小时，而建设前在1小时以上。据此，法院认定，高层住宅，确已对相邻住户的住房采光造成影响，开发商侵权。法院根据采光受影响的程度，判令开发商赔偿5名住户7万元到7.5万元不等。